物业股PE高达40倍，怎样才能打造一家高估值的物业企业？

　　物业IPO的热潮一直高涨，而物业股的估值也从来没让市场失望，目前上市企业逾30家，平均动态市盈率已达40倍以上，远超港股2019年平均市盈率9.68倍。物管以其成长性高、现金流好、周期属性弱等特征，颇获资本市场的青睐，自上市以来一直稳超地产估值。

　　然而物业股整体形势虽好，但并非所有的上市物企都能获得较高的估值。在港股市场普遍较高的物业股中，同样存在估值较低者。如最早上市的彩生活，当前市盈率仅9.79倍。从Wind6月数据来看，26家A+H物业股中，其中有14家市盈率低于平均值。A股市盈率最高为招商积余113倍，H股时代邻里最高为90.7倍，而最低的祈福生活服务仅5.7倍。

　　由此看来，物业股似乎出现了分化现象，这让一些兴致勃勃意欲上市的物企放慢了脚步，也让其它正在观望的物企加深考虑，究竟如何提升自己的竞争力，如何准备上市?

　　我们首先要了解物业股高估值背后的逻辑，并对照逻辑识别差距，弥补短板。

　　1   适合物企的估值方法

　　持续高涨的上市和收并购浪潮之下，涌动的是物管企业的规模野心与估值诉求。估值水平直接体现了企业的价值水平，除了投资人、股东、其他中小投资机构以外，也是外界、客户用来衡量一家上市公司成功与否的重要指标。选取相对合理的估值手段更是物企收并购的重要环节，决定着交易对价的水平。为了提高估值，物业公司应选取哪种估值方法?

　　目前常见的估值方法有现金流折现分析、乘数估值、可比公司分析等多种技术手段，然而不同行业有不同特点，每家企业发展阶段不尽相同，因而要选择具备较强针对性的估值方法并非易事。

　　根据物管行业表现出来的特征，克而瑞给出的观点可作为一个参考。该机构认为，物管行业目前基本处于成长阶段，以现金流折算为代表的绝对估值法和以P/E为代表的相对估值法是更适用物企的估值方法。这两种方法既能从企业自身的现金流出发，又能在市场上通过一揽子对标企业的表现来修正绝对估值的不足。

　　2影响估值的因素

　　估值背后反映的是市场对公司当前的经营实力与未来增长空间的认可。对比那些高估值企业，将上市作为核心目标的物企要找出彼此间的差距，掌握高估值的因素，才能找准目标补齐短板。

　　根据上市物企高管及部分业内专家的经验分享，我们可以总结出以下几点影响估值的因素：

　　盈利能力

　　盈利能力是企业获取利润的最终表现结果，也是影响估值判断的最直接因素。细分可包括企业的营收、净利润、在管面积等，是一项需要结合其它关联因素综合分析的能力。而增加盈利性的思路一般有二：

　　一是增加收入端。

　　其表现在业务规模扩大、管理项目数量增加以及收购公司增加溢利等，物企在进行盈利数据的对比时，更重要的是参考各高估值企业是通过何种方式实现盈利的增加，并结合自身当前的发展，针对性地选择强化。

　　二是降成本。

　　物业行业的成本主要由人工成本、能耗成本、物耗成本等组成，其中50%-70%是人工成本。成本是否可控成为高估值的一项重要指标。

　　据爱物管调研数据显示，按传统的人盯人管理模式，大多数一线物业人员每天的有效工时平均只有3.2小时，一个人的工作量需要投入两个以上的人力成本去完成，这意味着相当一部分的人力成本是属于不必要的浪费。

　　而得益于科技的进步，在人工智能等技术的加持下，智慧系统实现了人力的替代，人工成本开始得到有效控制，业务盈利性从成本的降低上也得以实现。

　　成长空间

　　企业的成长性是企业发展的基础，只有具备了规模和品质才有后续的运营空间，进而形成效益收入。

　　成长性高且业绩确定性强的企业往往更受市场青睐，储备的管理面积是其中关键因素。背靠地产的物企可依据母公司的开发能力拥有可观的储备面积，因此该类物企收入成长性巨大，业绩的确定性也最强。而非地产背景的企业，由于无法让人直观地预测其未来管理面积，因此其成长空间更需要通过拓展战略和服务品质来体现。

　　若明确自身的短板在于成长能力的提升，在拓展战略上，可结合所在区域的优势和特点，沿着城镇发展策略的开发路线，进入主城区周边城市或三四线潜力区域，拓展物业服务半径和规模;此外，也可通过与其他物业企业合作或是并购来强强联合，提高覆盖率等。

　　服务品质上，提高数字科技的应用能力，打造专业化团队，首要对基础服务的水平作出品质保证，其后再在有能力的条件下，同步开拓其它增值服务。

　　业态布局

　　物管企业在业态的布局，背后折射的是物业费收入、利润率等指标。一般来说，商业物业>住宅物业>公共建筑;而商业和住宅物业又可再分高、中、低端。企业管理规模扩张时需要注意不同物业类型的比例，比如雅生活服务就是以高端住宅和商业物业为主，依靠这两大类，雅生活2019年的销售净利率达25.18%，为当时上市物企最高。

　　此外，随着物管服务的不断延伸，更多的细分赛道已逐渐显现，医院、学校、机场、地铁高铁、市政马路等都开始出现物业的痕迹，企业可依据自身的专业优势，不断跨界探索新的服务领域，这将是规模效应和品牌效应的双重提升。

　　无论是上市企业还是非上市企业，估值逻辑能够牵引企业提升整体竞争力。基于高估值对上述三大因素的要求，企业可以通过业务自检发现短板，也可进一步完善或明确下一步的发展动向。

　　如企业在选择科技手段为竞争力加码时，必备条件应选定为：降低成本+提升服务品质，原因在于市面上智慧物业平台五花八门，甚至开始呈现同质化的现象。功能更全面或真正实现降本增效的合作伙伴，才是能锦上添花甚至雪中送碳的存在。

　　如爱物管从降低人力成本和提高物业管理效率出发，以人效管理为核心，实现了员工人均效的最大化，帮助企业用人成本得到了有效减少。在实际项目的运营中，低成本、高质量、高效管理、公开透明等业主的需求在整个运营过程中都能一一满足。

　　资本市场的青睐，是需要企业持续增长的利润支撑的。目前中国物业百强企业的市场占有率仅在30%左右，整个行业的提升空间非常可观，那些通过拥抱科技与数据，深耕品质服务的企业，将有望脱颖而出，成为物管新格局的领跑者。